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购房小常识
文章类型:购房指南 浏览次数:1207 加入时间:2016-1-24 9:14:13 出处: 打印该页
买二手房锦囊妙计二十条

在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主, 买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。

一、确认产权的可靠度
注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; 搞清楚是标准价房,还是成本价房,或者是经济适用住房、解困房; 一定要验看和确认《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》正本是否齐全,产权是否完整,并查验此产权证的真实性。

二、 查验产权是否完整
房屋有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等; 只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款全部转移到原户主手上。

三、 考察原单位是否允许转卖
确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; 大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 房改房出让,必须到房改办等政府主管部门办理房改房上市申请审批手续,并得到批准。


四、 查看房屋是否有私搭私建的部分
是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间,阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

五、 确认房屋的准确面积
“面积”有建筑面积、使用面积和户内实用面积等不同的概念; 产权证上标明的一般是如果你对面积有疑问,最好的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓“实用 ]面积” 也俗称为“地毯面积”
六、 观察房屋的内部结构
户型是否符合你的要求。比如,户型布局的合理性,有没有特别不适合居住的缺点,等; 管线是否太多或者走线不合理,是否影响你将来对房屋的装修; 天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮,地板是否有明显裂缝等的问题。

七、考察房屋的市政配套情况

打开水龙头观察水的质量、水压; 检查有线电视线路情况的方法:打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目; 查看分户电表容量,以确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象; 观察户内外电线是否有老化的现象; 电话线的接通情况,是普通电话线还是 电话线; 如有管道煤气,查验其接通情况; 小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器,状况如何; 在一些有冬天暖气供应的小区,查询有关费用收取、暖气片数够不够等情况。

八、查看了解装修的状况

1 、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何是不是需要全部打掉;
2 、了解住宅的基本内部结构,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

九、查验物业管理的水平

1 、水、 电、 煤、 暖的供应单位, 费用如何收取 是上门代收还是自己去缴, 三表是否出户等。
2 、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
3 、小区是否封闭式保安,水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
4 、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。

十、了解往后居住的费用

1 、水、电、煤、暖的价格;
2 、物业管理费的收取标准;
3 、车位的租用费用。

十一、 追溯旧房的历史
1、 哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;
2 、房屋此前的用途为什么;
3 、物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖等的费用,是否已经结清。

十二、 了解社区和邻居的情况

1、 好邻居会让你生活愉快。 可通过看一看社区内的人来人往, 初步判断一下往来人群的状态;
2、 拜访一下上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住的情况;
3 、与居委会或者传达室的值班人员聊聊天,了解一些情况。

十三、 算计一下房价
1、 自己通过经验,以及对市场上类似地段、房屋的比较,判断一下房屋的基本价值,再适当
考虑有关升值、减值的因素进行调整;
2 、委托你信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
3 、银行提供按揭时会做保值评估,这个评估价格可以看成是房屋的最低保值价。

十四、 如果你需要二手房按揭 贷款,询问一下能否做 二手房按揭贷款的基本条件是:
1 、自己及合买人满了 18周岁,具有本地户口或本地暂住证,以及合买人关系证明;
2 、提供有稳定的收入、有支付贷款本息能力的证明;
3 、愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其他符合条件的抵押;
4 、所购房屋产权所属真实可靠;
5 、申请按揭贷款金额不超过成交价格(评估价格低于成交价格的以评估价格为准)的
50% 还款期限不超过 20 年 ,经受理银行审查同意贷款。
6 、与银行签订贷款合同,支付有关手续费。

十五、 了解办理贷款手续需要多长时间
1 、不同的银行,或者不同的贷款代理机构,办理二手房按揭贷款的时间周期有长有短,可能 会影响到你购买房屋时的相关约定能否兑现。 所以要了解办理贷款所需要的时间, 并选择办 理时间较短、服务较好的银行(或代理机构) 。
2 、根据贷款手续办理的实际情况,在与出让方签订合约时应注意有关交割约定的内容,以免 出现你违约的状况。

十六、 了解过户费用多少,时间多长
1 、房屋产权交易过户,不同产权状况、不同地域的房屋,需按照国家、当地政府的规定交纳 有关税、费,可以向政府有关部门或合法的经营机构进行咨询、了解;
2 、应当了解过户税、费由谁承担,或者与出让方在出让契约中约定由谁承担,怎样支付,以 免在过户时发生争执;
3 、某些情况下,出让需到税务机关预交出让营业税、所得税,你应当了解。

十七、 保证产权顺利过户
1 、必须要经苏州市(或原吴县市)房屋管理局、土地管理局等政府部门办理完过户手续,进 行了产权登记才算完成;有代理行(置换中心、各种房屋中介置换机构) 律师事务所或注 册律师、公证机关等的保证、证明等等,都不算是完成了交易过程;
2 、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你;在此之前,即使你付清 了全部购房款,这套房屋还不属于你。

十八、 小心房款和产权的交接
1 、不要随便相信对方的“信誉” ,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题,而这个问 题往往是买卖双方不易协商的问题。我们建议你在这个问题上应寻求第三方的有效帮助。
2 、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,同时委托双方都信得过得单位办理过户。 比如,律师事务所,信誉较好的代理行(中介置换机构、公司、单位)等,等过户完成后, 再将房款转入卖方的账户。
3 、在房屋出让合同中约定明确的房款与过户权证的交割条款。

十九、 找信誉好的代理行(或中介置换机构)。
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